区分所有の不動産投資　その2：情報探検研究所

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2006年11月03日

区分所有の不動産投資　その2

区分所有を見直しするために、改めてリスクを考えてみました。

【区分所有の数が少ない場合、入居者がいなくなると収入がなくなる】
これは賃貸する上で常に入居率100%と言うわけにはいかないわけで、やはり空室の期間が発生します。そうなった場合、1室しか保有していないとなると、入居率100%か0%のどちらかと言うことになります。こうなるとバクチに近い。。。

【建物修繕など所有者の決済が必要なとき、同意を得られるかどうか】
区分所有のマンションであれば、おそらく所有者はほぼ投資目的と思います。そしてその所有者全てが近郊に住んでいるとも限りません。また、世代もまちまちでしょう。となると、住宅用マンションでさえ総会を開いても所有者が集まらないのに、区分所有者が集まる可能性はさらに低いのではないでしょうか。

【管理会社がバラバラの可能性】
おそらく新築時に区分所有用として販売されていれば、管理会社は1社でしょう。しかし、転売されていると管理会社がちがう可能性があるのではないでしょうか。となると、共有部分の管理とかどうなのでしょうか・・・この点はディベロッパーから情報収集する必要があるかもしれません。

【区分所有は担保になるか？】
おそらく融資により取得した区分所有では担保になりならないのではないでしょうか。先に述べた入居率のリスクに対する負債がネックになり、区分所有物件を担保にさらなる融資が可能とは考えにくいと思えます。まあ、それを打ち負かすだけの収入があれば話は別ですが・・・

【出口戦略・・・】
出口戦略を考えた場合、最終的に売却も視野に入れておかなければなりません。おそらく売却した時点でその不動産がいったいいくらの利回りだったかがはっきりするはずなのです。区分所有では建物自体の老朽化はいくらがんばっても簡単に直すことはできないでしょう。となると内装のリニューアルなどを施すことでしょうか。。。無論、マイナスとならない戦略が必要ですけどね。

ん～、ここまで書いてなんなんですが、やはり区分所有に対してはモチベーションが下がってきてしまうのが正直なところ。。。今の時点でいえることはやはり自己資金かぁ～？？？